各路资本争相进入建设特色小镇。而究竟什么样的小镇具有特色培养的潜质，以哪类产业为主导切入，其中总结了做好特色小镇最关键的还是三大因素：

“因时”：指的是结合时代变化和发展规律，让特色小镇从最开始的谋划策划就能够顺应时代、适度超前，后期的运营管理更要与时俱进、推陈出新。

“因地”：一方水土、一方人文，因地指的是结合项目资源和市场特征，让特色小镇更接地气，体现地域文化和特色。

“因人”：是根据发起方、投资方、操盘方自身的能力、实力和心力，为其量身定制差异化的特色小镇发展策略，因人很多时候往往比因时因地更加重要。

本文将结合目前进入特色小镇领域的地产、产业、工程、平台、投资等五类人，提出他们玩转特色小镇的不同玩法。

随着地产白银时代的到来，传统地产企业都在探索转型发展的道路，先后在大盘开发、旅游地产等领域试水。

这一轮的特色小镇对房地产开发企业而言无疑是重要的历史机遇，很多地产企业已将特色小镇作为自身转型发展，探索新增长极以及战略拿地的重要抓手，包括碧桂园五年千亿、绿城百镇万亿、时代30镇计划……

地产企业尤其是大型地产企业进入特色小镇一是可以发挥自身的品牌优势，另外可以利用自身在传统社区开发建设营销等方面的经验团队迅速打开局面，而最难的是主题、土地、产业和运营。

从卖猪崽到养姑娘，地产企业需要转变思路，结合自身特征，以产业为先导探索适合自身的小镇运营发展模式。同时特色小镇相对于传统地产，在规模体量、土地属性等方面相对更加复杂，需要结合当地土地政策，尝试混合出让、土地流转、产权入股等方式。

随着近年来经济的转型发展，很多传统的实体经济企业也结合自身的产业基础和经营优势，跨界整合进入特色小镇领域。这一类企业的优势是先天具备产业基因，不足是对特色小镇的开发建设经营缺乏经验。

针对这一类企业首先需要从产业研究入手，通过切入产业发展的点，对产业的横向和纵向链条进行打通，进而构筑整体的产镇融合生态圈，实现产业的良性发展。通过产业的导入，指导特色小镇的整体形态和空间落地。

依托产业型特色小镇的模型，需要针对性的进行小镇落地区域的甄选，包括与政府的沟通协调，统筹市场和官场，为产业的发展和运营提供空间载体。

工程类企业主要是以工程承包为主业的企业，由于建筑业本身发展的因素，相关的设计、施工、监理等企业，发挥自身在工程建设方面的优势，以特色小镇为抓手，华丽转身，从乙方到甲方，探索适合自身的发展方式。

这一类企业需要立足自身在工程建设、工程融资、合作模式等方面的优势，弥补自身在产业选择、项目招商、小镇运营等方面的不足。

通过产业内容的选择和整体模式的设计，运用合作、入股、PPP等方式，统筹相关力量进行整体建设运营。

政府或者政府下属的平台公司是适合中国国情的一种特色经济发展形态，这类平台企业拥有强大的政府资源，熟悉政策，并且掌握很多重要的地方优质资源。

如何利用自身特征，上接政府、下接市场，搭建一个政府需求与社会资本的共赢模式是该类企业切入特色小镇项目的重要着力点。

针对这一类企业的特色小镇发展，需要进行充分的前期谋划，减少政治因素对项目投资效益评估的缺失，通过充分的研究分析为后期的运营预留管线，形成平台企业侧重框架搭建和整体统筹，特色小镇内部子内容的开发运营，着重引入善于做内容、做服务的社会资本，并且为其充分的施展空间。创造一个真正老头子（政府）、老百姓、老板（投资者）三老满意的合作机制和模式。

以资金和品牌为核心，通过投资参股或控股的方式，进入特色小镇的开发建设和运营，这类企业需要充分发挥自身的优势，发挥统筹联动作用，重点整合各方力量让“专业的人干专业的事”。

既可以与地产、工程、产业类企业合作，也可以引入具有强大孵化整合能力的独立智库，共同搭建一个特色小镇的发展平台，自身作为龙头方，进行整体把控。

对特色小镇主题产业内容的引入和运营，与政府方面的土地获取等方面，都需要发挥各自专长。

总而言之，特色小镇发展涉及从前到后的各个链条，从空间到内容到金融的各个方位，也涉及产智融府协媒等各个主体，但是特色小镇的核心建设运营主体是“人”，如何因“人”制宜对特色小镇的开发建设运营至关重要。

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来源丨北京时间

整理丨农旅特色小镇   编辑丨王芳